多少人像这个小孩一样向往高楼

漂亮的小区

房价的上涨,也带来了住房品质的提高

货币政策从紧 果城房价或现拐点？

[编者按]

  央行第五次加息、第十次提高银行准备金率、第二套房首付提高等一系列政策的威力，陆续在深圳、广州、上海和北京楼市显现。在这个寒风袭来的年末，伴随着一系列新政，果城楼市更是“风云四起”。未来的房价是涨是跌，成了最牵动人心的悬念。近日，本报记者深入楼市多方调查，了解到果城楼市的最新动向。可喜的是，南充已出台一系列有效举措进一步加强对楼市的监管。而相对于措施的出台，更为重要的是，相关部门应做到监管到位、监管有力。

□ 记者 张松  何德志/文 陆代军/图

调查
购房人多持币观望
　　12月14日下午2时，市延安路一出租房内。仪陇人周大为正在跟两个儿子商量，一个儿子在跟前，坐在木凳上，勾着头；另一个儿子远在广东，通过一部电话，父子三人谈起房子的事。
　　这样的家庭会议持续了几次，每次都因为无法达成共识而草草收场。但日子离年关越来越近，周大为一定要把事情决定下来。
　　大儿子已经在外打了10年工，30多岁了，他在广东见证了高楼大厦不断“疯长”的世界，感觉房子才是人的根。一个人不管在城市生活多少年，如果没有一个根，那你肯定永远不算城里人。他多次打电话给老爸，要求在南充购下一至两套房子，把家从仪陇乡下搬到城里来。
　　为了这个愿望，这么多年，大儿子积蓄的钱，都分批打进了周大为的银行卡。而二儿子多读了一点书，在南充一家广告公司搞装饰。年轻的二儿子不愿老爸把钱都投入到价格畸高的楼市，按他的意思，应该分一些钱出来，买一辆车，方便上下班。“用不着去挤高价电梯公寓，买两套二手房，花钱重新搞个装修，一样能住人。在城里生活，要是没有个车，再好的日子都得打折扣！”
　　刚刚从广东回到南充的刘忠贵，也为房子的事遭遇着莫名的烦恼。刘忠贵与妻子在外打了几年工，积蓄并不多。如果回到嘉陵乡下老家修幢楼房，应该说勉强凑合。但是，5岁的女儿一直跟着姐姐在城里读书。现在姐姐的孩子也大了，家里很不好安置他的小孩。如果不在城里买房，女儿就无法继续在城里读书。
　　刘忠贵算了一笔账，目前一套两室一厅的住房，年租金在6000元以上。租上10年，农村的一幢楼房钱就没了。因此，凑钱买房还是租房，这实在是一个左右为难的事。
　　冬日的果城，偶尔有几天暖阳。即便阳光四射，人走在大街上，依然感到阵阵寒冷。对于有4年工作经历的杨向东来说，更折磨人心的事远不是天气。
　　杨向东是市内某中学的教师。他刚从乡下考调进城。几年前的低房价期正好错过，没有多少积蓄的他，目前摆在面前的事情，必须尽快买套住房，让自己从学校单身宿舍搬出来，好与恋爱5年多的未婚妻完婚。
　　“很多楼盘远离市中心，上下班非常不便；高层楼房价格偏高，四五十个平方米的房子，就够我们奋斗几十年！”杨向东是家里的独子，父亲在老家开了一个米面加工房，养了大批鸡鸭，家境还算好。但父亲在当地值得炫耀的那点财富，与数目惊人的房款相比，实在是不值得一提。
　　“再等等——究竟能等一个什么样的结局呢？南充楼市还会不会涨？”购房者安东平算了一笔账，虽然银行存款几次调息，但是相对于楼价的涨速，还有一个差距，贷款购房，仍是一个算得来的办法。因此，他准备采取按揭的方式，来解决自己的住房问题。
　　形形色色的购房者，在这个年末，辛辛苦苦地遥望着冷酷的楼市。在这个人均收入远远低于全省平均数的二级城市，人们要承受在全国涨幅排名都靠前的楼价，搭建一个自己的窝，比以往任何时候显得更加费劲。
果城楼市渐渐冷落
　　12月12日上午，记者来到市内一家楼盘采访。
　　工地上机器轰鸣，打桩机每一下撞击，都给人一种惊心动魄的震动。越过矮矮的围墙，一幢漂亮的小楼，依偎在工地旁边，像是童话中的绝色佳丽，被捆绑在魔术师的城堡前——只是这城堡，现在尚未建成。
　　果城的高档楼盘，其售楼部多像一件完美的艺术品。在几百平方米的空间里，有山有水，还有佳人——售楼部是清一色的年轻女子，穿着笔挺的工作装，带着迷人的微笑，拿着能够收缩的金属棍，或者一个红外线光发生器，滔滔不绝地向人推介着楼盘。
　　“请问你是看房的吗？”一位售楼小姐问。
　　“现在房价是多少？”记者提了一个笨拙的问题。“先生！你先过来看看吧，这里一共有6种户型，每种户型的朝向和布局各不相同，充满人性化……”
　　“我问房价！现在你们执行的房价是多少？”
　　“先生，你有诚意在这里选购住房吗？请你到这里来登个记，把你的电话号码和个人信息留下来……”
　　“我是问房价！”记者再次强调。另一名售楼小姐立即过来换下前一位。“先生，请问你有什么事？”“我打听一下房价。”“哦，对不起，我们的最终房价还没有公布，不过你可以先入会，交付一笔订金，到时你肯定能得到最优惠的房价。”
　　在空旷的大厅里，六七位售楼小姐冷清地站着。因为整个上午没有几个人来询问，她们百无聊赖地在偌大的楼盘模型前转悠。
　　“这个冬季，南充整个楼市都相当疲软，很多楼盘一整天买不出一套房子。”一位因为身体原因被开发商炒了鱿鱼的售楼小姐称，售楼小姐的收入是基本工资加提成。现在房子不好卖，很多人每月只领到不足1000元的工资。
　　“我有很长一段时间没有去逛商场了，简直不知道市面上又有些啥在流行。”据了解，在半年前，一个高档楼盘的售楼小姐月平均收入高达六七千元，业绩优秀者，月薪高达数万元。某楼盘销售部的一位女经理，在今年2月，曾领到7万余元的高薪。
　　“南充的购房户，总是冷一阵热一阵。像这样“冷秋秋”地持续下去，我们只有喝西北风了！”不少售楼小姐这样抱怨。
    据一房产中介商介绍，从今年1月份开始，二手房的价格一直呈平缓上涨趋势。今年1月份，市中心二手房交易平均价格在2000元/平方米左右。到10月，已上涨至2500元左右。但自10月以后，二手房交易量呈现出下降趋势。
　　楼市冷下来，并不是说房价就可能回落。在房地产领域，有人形容，畸高的房价如同一只紧握的铁拳，它也高高地扬起，如果找不到一个着力点，就决不可能自发地砸下来。
问题
仍有开发商踩红线
　　在12月12日的一个房地产商工作会议上，市房管部门一位干部忧心忡忡地警告说，目前南充房地产市场虽然经过强力监管，整体上发展平稳，但也仍有不少开发商，总是在努力突破政策的红线，上演一些令人瞠目的丑剧。
　　这是一个高规格的房地产商会议，与会人员除了政府干部，还包括市辖三区95家房地产公司的老总。面对如此严厉的指责，一些开发企业老总脸露苦笑。
　　“现在南充房地产市场准入门槛不高，不管是谁，只要有点关系和背景，融资弄点土地，挂靠一家有开发质资的企业，就可以开发楼盘。”一位房管部门的干部气愤地说。
　　开发商被指责的地方主要集中在资金环节。一些开发商资金渠道不畅，大肆拖欠民工的工资。另外一些开发商为了减轻从银行贷款利息的压力，违规提前圈钱，把购房户的钱圈进盘子，用购房户的钱赚购房户的钱。
　　据会议介绍，前不久，某省级媒体的两位记者，前往市内某高层楼盘暗访。这家楼盘还处于基础修建阶段，没有达到国家规定的申请《预售房许可证》的条件。为了提前售房圈钱，锁定潜在客户，销售商公开对购房户办理“入会”手续。购房户交纳一定数目现金后，获得会员资格，将来就可以优先选房，享受开发商推出的系列优惠政策。
　　事实上，有些开发商为了大肆圈钱，吸纳会员的数量远远大于楼盘的供应量。为了挤掉多余的会员，开发商通常会利用合同或协定上的漏洞，迫使一些会员放弃购房；或者干脆单方违约，承担法律规定的微不足道的违约金。
　　正是这种手段引起了媒体的关注。两位暗访记者佯装购房户，表达了购房的意愿。于是，售楼小姐就动员其交钱“入会”，并详细地介绍了入会的程序和意义。为了说服客户，几位售楼小姐反复提醒说，公司之所以要发放会员资格，目的是规避提前售房的风险——她们强调说，其实这也就是一种预售房方式。
　　后来，这两名记者将暗访的内容和证据交到市房管局。于是，房管、工商、公安等部门一起，对这个楼盘进行了查处。
　　房管部门的一位干部说，目前，为了打击违规预售行为，公安部门已介入进来。一旦其行为被定性，集资所得将全部没收，同时追究相关负责人的法律责任。
展望
楼市渐入平稳期
　　12月3日至5日，中央经济工作会议召开，这次会议确定来年经济工作方针为“稳健的财政政策和从紧的货币政策”。3天之后，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，打响了“从紧的货币政策”第一枪。业内人士分析，央行近期内推出再次加息政策，可能性极大。
　　专家指出，控制通货膨胀，实施货币政策的从紧行之有效。货币政策的从紧就是要通过价格工具及数量工具来减少货币的发行量，紧缩国内银行信贷规模。如果这样，就能够控制住两大资产价格泡沫，稳定物价水平，降低经济风险，让中国经济真正走向持续稳定发展的轨道。
　　西华师大教授、经济学家王代敬说，中央推行从紧的货币政策，还考虑到采取稳健的财政与之匹配。这对很多领域而言，是一个机遇。这意味着国家为增加消费，将加大对农产品的补贴，提高中低消费者的消费能力；加强对贫困地区的财政转移支付；提高个税的起征点等等，这一系列政策会释放社会消费力，提升人们的生活适宜度。
　　但是，随着国家紧缩银根，减少投资，诸如固定资产投资领域的房地产，将迎来一个考验期。具体到南充房市，由于南充房市的购房户半数以上是外来者，外来资金的消费力十分旺盛，足以支撑房地产市场的半壁河山；尽管南充房价上涨快，但因买房子的人并不都是普通老百姓，而多是富人阶层。房价的微调，对这个阶层的影响并不大；同时，中央又出台了政策，以家庭为单位购买二套房，要给付40%的首付款，这个政策客观上抑制了市场上的部分消费力。目前，上海、深圳等地房价达到顶峰，现在已缓慢下跌。对于二级城市的南充，目前房价水平已走近高峰，短时间内猛涨的可能性不大。因此，在“从紧的货币政策”影响下，南充房价将有一个缓慢、平稳发展的时期。
　　王代敬说，房地产行业是资金密集型产业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度，因为开发商要从银行获得大量的信贷资金，而且房地产投资者对货币政策也十分敏感。对于房地产开发商来说，不仅中小房地产开发商对信贷资金依赖程度高，大房地产开发商也是如此。比如说，目前房地产开发商的“捂盘”、“捂地”，如果不是银行信贷支撑，这种现象根本就不会发生。
房产业将加速洗牌
　　房产业的蓬勃发展，造就了一批“先富起来的人”。前几年，在暴利的吸引下，一些投机商进入了房地产领域，摇身一变成为楼界大佬。
　　“那时候只要胆子大，信息灵，门路多，其实不需要多大实力，就可以玩转一家房地产企业。”一位业内人士说，前几年，房地产商的经营模式大致为：融资获得土地——抵押土地贷款启动项目——建筑商垫资——预售房款建房。从这里可以看出，开发商其实玩了一把“空手套白狼”的把戏。
　　经过原始积累壮大起来的开发商，一部分仍以短期牟利为目的，这些企业的产品大多档次不高，且买卖纠纷不断；一部分开始向规模化发展，打造企业品牌，逐渐发展成为骨干型企业。
　　“房地产企业的生命不在于市场声誉，而在于能拿多少理想化的土地！”一位开发商如是说。
　　然而，在银行融资状况发生变化后，一些即便拥有土地的很牛气的小企业，也开始低调起来。一名房产老板说，这些小企业缺乏开发资质，过去随便在哪家大企业名下挂靠一下，项目就轰轰烈烈地上马。但现在已不可能了，他们开始以土地为股本，寻找有实力的企业“联合”开发。
　　在货币从紧的背景下，对实力较弱的中小企业可能造成影响。负债率较高、资金欠缺的一些中小房地产企业，很可能无法承受融资成本不断提高、周转资金不灵、房产销售不畅的压力，很可能被踢“出局”。而一些大的集团化房地产企业可能会获得更多的开发项目。有关人士指出，货币从紧政策的实施，会加速果城房地产行业的洗牌。
“有价无市”或将加剧
　　货币政策从紧后，对我市房地产企业来说，有什么影响？四川恒河实业有限公司总经理助理曾进认为，在货币政策从紧的背景下，果城房地产开发成本将会进一步提高，房产销售在短期内会更加困难。“其实，从今年下半年开始到国家还未做出政策调整以前，南充房地产行业已是闻风而动，都在采取不同程度的应对措施，只不过这次更加明显。”
　　曾进说，从紧的货币政策主要表现为加息和上调准备金率，控制信贷规模。实际上，受一系列政策的影响，果城房地产的开发成本从今年下半年开始已经逐步增加。成本的增加最直接地表现在房价的上涨上。这几个月以来，果城房价一直居高不下，这是房产成本增加最有力的说明。
　　曾进说，房地产企业开发成本提高，最直接的就是财务费用中的融资成本增多。从目前情况看，预计明年房地产开发的贷款利率将会进一步提高，这意味着，果城房产开发商贷款的利息将增加，这将增大房产开发商的财务费用，而财务费用一旦增加将会影响到开发商的存货周转水平、项目盈利能力。从我市情况看，房地产融资渠道相对比较单一，银行信贷往往是许多中小房产企业的重要融资渠道之一，银行信贷资金很大程度上控制着他们发展的命脉。
　　在从紧政策下，除了直接影响房产的开发成本外，还将影响房产的销售。这个结论在记者随后的采访中得到了证实，记者在我市官方的房地产交易网上看到，近几月来，我市市辖三区的商品房成交量相对不高，每月仅千套左右，平均每天仅30套左右。而在采访中记者也发现，在市辖三区各楼盘售房部，不论新老楼盘，大多都门可罗雀。
　　由于从明年开始才正式实施货币从紧政策，因此还有很多购房者和投资者对明年的楼市情况还不是很明了。因此，其中还有大部分人在等待时机。从以上情况分析，从最近一段时间到明年1月，果城楼市的商品房成交量很有可能还会进一步降低，“有价无市”的现象很可能加剧。
策略　
多项举措强化监管
　　市房管局副局长李翔说，高层楼房对开发实力和资金要求都非常之高。加之明年各商业银行紧缩信贷，很可能导致一些资金调度失灵的企业项目运转失败，留下烂尾楼。鉴于此，市房管部门借鉴绵阳、德阳等地的经验，推行政府部门对开发企业商品房预售款强化监管，确保预售款全部用于楼盘建设上，避免中途抽资、卷款逃跑的现象。
　　12月12日，市委常委、副市长谢华国主持的一次会议上，有9县(市)区分管城建的负责人、房管部门负责人，以及市辖三区95家房地产企业负责人参加，这次会议传达了市政府基于“货币政策从紧”出台的相关监管措施。
　　以市政府名义下发的《关于加强商品房预售款监督管理的通知》指出，全市商品房预售款，包括一次性交付的全部房款、分期付款、在建工程抵押贷款和按揭抵押款及按揭分期付款等房地产管理部门认为应当纳入专项监管的各项资金，自发文之日起，凡办理《商品房预售许可证》，并面向社会销售的商品房项目的全部预售款一律纳入监管范围。通知还就监管原则、监管单位、管理方式、监管责任等进行了规定。否则，对违法违规企业可处违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
　　按照政府确定的监管机制，房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应与房地产管理部门、监管银行三方共同签订统一格式的《商品房预售款监管协议》，并开设预售款专用账户，共同监管预售款的收存和使用。“这个监管机制，简直把开发企业搞成‘透明人’了！”一位开发商这样表示。而市房管部门相关负责人则认为：“我们就是要通过机制约束，把开发商牢牢固定在阳光下面，必须通过严格执法，确保规范的合法的企业发展壮大，让那些采取非正当竞争手段生存的企业倒闭！”
　　谢华国在讲话中也直指了开发企业的几种违法违规行为：未取得商品房预售许可证擅自销售的；发布虚假信息的；广告宣传中违法违规的；销售合同中违法违规的；房地产经纪中违法违规的。对于这些行为，他要求，一要严把商品房预售许可关；二要对典型案例进行坚决查处；三是各企业维护好自身形象；四要着力加强部门协调配合。
　　谢华国说，南充作为国家房地产市场重点监控城市，市政府多次整顿房地产市场秩序，可以说做了大量扎实有效的工作。但目前的状况说明我们的工作还有薄弱环节，不能不引起反思和警觉。下一步，必须以铁的纪律、铁的心肠、铁的手腕加大房地产市场监管力度，坚决打击违法违规行为。
　　据介绍，明年全市的房管部门，将建立起网上销售系统，以此对商品房预售和销售全过程进行动态监管，方便广大群众对当地房地产项目销售情况实时了解。此外，市房管部门打算将二手房交易也纳入网上销售系统。网上交易系统建成后，房地产开发商捂盘惜售、发布虚假销售信息误导购房户、单方面恶意毁约、一房多卖等现象将会避免。